“مال ها” فرصت یا تهدید؟

تعدد ساخت مراکز تجاری یا به عبارتی «مال»ها، چند سالی است توجه شهروندان کلانشهرها را به خود جلب کرده و سوالات فراوانی را در خصوص چرایی ساخت این حجم از مجتمع‌های عظیم تجاری و در عین حال نگرانی‌هایی را درباره آثار سوء ناشی از این تعدد ساخت‌وساز‌ که گاه با اصول صحیح اقتصاد شهری و نیز حقوق شهروندی در تضاد است، به وجود آورده است.

در کلانشهر‌های کشورمان طی سال‌های گذشته بیش از ۵۰ درصد برج‌سازی‌ها، کاربری تجاری و چند منظوره داشته و نیز تعداد زیادی مراکز تجاری، در حال ساخت یا آماده بهره‌برداری است که زنگ خطری را برای شهر و مردمانش به صدا درآورده است. بر اساس تمام اصول علمی مدیریت و مبانی توسعه پایدار شهری، قبل از اقدام به ساخت هرگونه مجموعه اقتصادی و تجاری، باید تمام آثار احتمالی بعدی ناشی از چنین ساخت‌وسازهایی از منظر اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و…در قالب مطالعات پیوست، مورد بررسی و محاسبه قرار گرفته و بهترین راهکارها برای پیشگیری از هرگونه عواقب ناخوشایندی که در تضاد با توسعه پایدار شهری است، در نظر گرفته شود، چرا که رفع معضلات پیش‌بینی نشده در آینده هزینه‌های گزافی را به لحاظ مالی و کالبدی بر شهر تحمیل خواهد کرد.

بر اساس نظر بسیاری از کارشناسان، مدیریت کلانشهر‌ها به دلیل مشکل آشنای عدم درآمد‌های پایدار، عملاً تبدیل به عاملی سرعت‌بخش در ایجاد مال‌های بزرگ شده‌اند. در واقع شهرداری‌ها بدون توجه به طرح‌های تفصیلی شهری و با نگاهی صرفاً درآمدمحور، اقدام به صدور مجوز فروش تراکم خارج از ضابطه یا تغییر کاربری‌های غیرمجاز می‌کنند. درآمد‌هایی از قبیل فروش تراکم، هزینه صدور پروانه و عوارض مختلف از صاحبان مجتمع‌های تجاری، منبع درآمدی سرشار اما غیراصولی برای شهرداری‌ها فراهم آورده که باعث شده کمترین توجهی به سایر ملاحظات شهری و اجتماعی در این باره صورت نپذیرد.

از طرفی از آنجا که قیمت فروش تراکم برای واحد‌های تجاری، متغیر و حدود ۵ تا ۱۰ برابر قیمت تراکم واحد‌های مسکونی است، بنابراین قیمت نهایی مجتمع‌های تجاری کاملاً غیرمشخص بوده و فضا برای سودجویی‌های کلان فراهم می‌شود. بر اساس آمار‌های موجود در شهر تهران تا پیش از سال ۹۰، سالانه حداکثر بین ۳ تا ۵ درصد کل پروانه‌های ساختمانی صادره را پروانه‌های تجاری تشکیل می‌داد که بعد از سال ۹۰ بتدریج این عدد به حدود ۱۰ درصد رسیده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی در خصوص سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساختمان‌سازی، قیمت زمین ساختمان‌های تجاری در زمان تکمیل نسبت به ۲ سال قبل از آن رشدی ۲۴۱ درصدی داشته است، در حالی که این عدد برای واحد‌های مسکونی به طور متوسط رشدی ۱۱۰ درصدی را نشان می‌دهد و به‌رغم اینکه قیمت زمین تجاری ۲ برابر قیمت زمین مسکونی است اما در عمل افزایش قیمتی که فقط به واسطه زمین عاید سرمایه‌گذاران واحد‌های تجاری می‌شود، بیش از ۳ برابر است. چنین جذابیت‌هایی، رابطه‌ای دوطرفه و پرمنفعت میان مدیریت شهری و سرمایه‌گذاران این حوزه به وجود آورده که دود آن تنها به چشم جامعه شهری می‌رود.

بر اساس تحقیقی که از جانب گروهی از کارشناسان اقتصادی مسکن و شهرسازی درباره علل گرایش بیش از اندازه به تجاری سازی انجام شده، ۴ عامل: ۱- تبعات و خسارت‌های ناشی از رکود مسکن، ۲- جهش‌های پی در پی در قیمت زمین، ۳- سود دو طرفه تجاری‌سازی و ۴- بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری، در به وجود آمدن چنین وضعیتی موثر بوده است.

بر اساس آمار‌های موجود، هم‌اکنون در شهر تهران به عنوان بزرگ‌ترین کلانشهر کشور، شاهد حجم انبوهی از مجتمع‌های تجاری در مناطق محدودی یعنی مناطق ۱، ۲، ۳، ۵ و ۲۲ به دلیل خصوصیت‌های این مناطق هستیم که این توزیع نامناسب، سبب نارسایی‌های فراوانی در سطح این مناطق شده است. در رویکردی صحیح، جانمایی مجموعه‌های تجاری در سطح شهرها باید به طور همگون به صورتی که نوع فعالیت‌ها، متناسب با ظرفیت‌ها، نیازها، سطح درآمدی شهروندان و نیز بافت اجتماعی هر منطقه باشد، تنظیم و گستره‌ای از خدمات متنوع در سطح شهر ارائه شود، این در حالی است که در حال حاضر در جای جای شهر، مراکز تجاری با کاربری‌های مشابهی ساخته شده که معضلات مختلفی از قبیل ترافیک، آلودگی‌های صوتی، کاهش سطح امنیت و… را در پی داشته و عدم توان رقابت واحد‌های تجاری کوچک با جذابیت‌های این مجتمع‌های تجاری، باعث رکود اقتصاد محلی و در نتیجه بیکاری رو به رشد صاحبان تجارت‌های خرد شده است.

رشد شدید مصرف‌گرایی در میان مردم بویژه در شهر‌های بزرگ، گرایش به کالاهای لوکس و غیرکاربردی، ایجاد احساس نیاز کاذب در ذهن شهروندان و حضور تفریحی در مراکز تجاری یا به عبارتی پاساژگردی- در حالی که ظرفیت‌های تفریحی خاصی در آنها وجود ندارد- از آثار سوء ناشی از رشد بی‌رویه چنین مجتمع‌های تجاری است که عملاً سبک زندگی جدیدی را به جامعه شهری تحمیل کرده است. از سوی دیگر افزایش بی‌رویه این مراکز تجاری سبب ایجاد تقاضا برای واردات غیرضروری کالاهای خارجی شده که در شرایط کنونی اقتصاد کشور، با سیاست‌های اقتصاد مقاومتی در تضادی آشکار است. در حالی که در بیشتر مراکز تجاری کلانشهرهای کشورمان خبری از ارائه خدمات مورد نیاز شهروندان نیست، در بسیاری از کشور‌های جهان در چنین مجموعه‌هایی جاذبه‌های مختلف خدماتی و تفریحی در نظر گرفته شده که هم باعث رونق کسب‌وکار صاحبان واحد‌های تجاری می‌شود و هم توسعه پایدارگردشگری شهری را سبب می‌شود. در تهران نیز مدیریت شهری به منظور توزیع مناسب و هدفمند مراکز تجاری در سطح شهر، طرحی را آماده کرد که در قالب نقشه «تنظیم و توزیع سرمایه‌گذاری در بازار مراکز تجاری چندمنظوره»، تخفیف ۵۰ درصدی عوارض برای ساخت این مجتمع‌ها در بافت‌های فرسوده جنوب تهران در نظر گرفته شد که این طرح به‌رغم اهداف صحیحی که دنبال می‌کرد، به دلیل برخی کاستی‌ها آنچنان که باید و شاید موفق نبوده است.

آنچه مشهود است چنین معضلی مانند بسیاری دیگر از مشکلات حوزه شهری، ریشه در مساله درآمدهای پایداری شهری دارد. درآمد‌هایی که سال‌هاست برای مدیریت شهری صرفاً در حد یک دغدغه باقی مانده و در میدان عمل، ساده‌ترین راه برای مدیریت شهری و پرهزینه‌ترین روش برای رفع این دغدغه و چالش همیشگی به جامعه شهری تحمیل می‌شود.