معضلات اجاره نشینی در ایران
اجاره نشینی به خودی خود معضلی محسوب نمی شود و مشکل از آنجایی شروع می شود که حقوق مستاجر رعایت نشده و الگوی صحیحی برای آن وجود نداشته باشد. سال هاست که در کشورمان تقاضا برای مسکن استیجاری سیر صعودی داشته که از دلایل این روند می توان به رشد سریع جمعیت در دهه های ۵۰ و ۶۰ اشاره نمود که این مسئله منجر به افزایش تقاضا برای جمعیت جوانی شده که اکنون در صدد تشکیل زندگی مستقل می باشند. همچنین رشد بی رویه شهر نشینی که بر اساس سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ نسبت جمعیت شهر نشین به روستا نشین را ۷۴ درصد برآورد می کند، سبب چنین افزایش تقاضایی در شهر ها و به خصوص کلانشهرهای کشور شده است. به گونه ای که بر اساس آمار موجود برای واحدهای مسکونی سهم نحوه تصرف اجاره ای در سال ۱۳۶۵ حدود ۱۸ درصد و در سال ۹۵ حدود ۳۷ درصد برآورد می گردد.
اجاره نشینی با الگوی کنونی در کشورمان که ثبات مکانی را برای خانوار مستاجر متصور نیست آسیب های از قبیل ایجاد بی هویتی مکانی و اختلال هویتی را به همراه دارد. محلات مختلف هر کدام خصوصیات مشترک و قابل شناسایی دارند به گونه ای که به طور ذهنی برای افراد قابل احساس است. اجاره نشینیِ بی ثبات که هویت بخشی محله ای را بی اثر می کند باعث عدم ایجاد حس تعلق مکان در میان خانوار های مستاجر می گردد. پیامد هایی از قبیل عدم احساس تعلق به محله و شهر، عدم توجه به معضلات شهری و احساس مسئولیت نکردن در امور محله ای و شهری و کاهش پیوند های اجتماعی از نتایج چنین اختلال هویتی برای افراد می باشد.
به لحاظ تاریخی در سال ۱۲۹۴ قانون مالیات مستغلات با موضوع معافیت مالیاتی مسکن های ارزان قیمت به تصویب رسید که به طور ضمنی خانوارهای مستاجر را مورد حمایت قرار می داد. همچنین قانون تعدیل مال الاجاره ها مصوب سال ۱۳۱۷ که به کوشش دکتر متین دفتری به ثمر نشست و نیز تعدیل اجاره بهای واحد های مسکونی در دهه ۳۰ اقداماتی بود که در حمایت از حقوق اجاره نشین ها صورت پذیرفت. قوانین موجر و مستاجر در چهار نوبت یعنی در سال های ۱۳۳۹، ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و در نهایت آخرین این قوانین در سال ۱۳۷۶ در ۱۳ ماده مصوب گردید که بنا بر اظهارات برخی کارشناسان علوم حقوق، این قانون بعضاً دست موجر را برای زیاده طلبی باز گذاشته و منافع مستاجر را لحاظ ننموده است و حتی معتقدند قانون ۱۲ ماده ای تشویق و احداث و عرضه واحد های مسکونی استیجاری که چند ماه پس از قانون قبلی به تصویب رسید صرفاً به دلیل کاهش تبعات منفی همین قانون نگاشته شده است.
از نقایص قوانین موجود در این زمینه که بگذریم، در حال حاضر مالکان در اجاره ملک خود از سه جهت منتفع می گردند. اول اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم افزایش قیمت مسکن ناشی از تورم موجود و سوم از محل ودیعه دریافتی از مستاجر. بنابر این دریافت وجهی تحت عنوان ودیعه به بهانه تورم عمومی قیمت ها منطقی به نظر نمی رسد و دراین مورد قوانین به ضرر مستاجر است. این قانون ایرادات دیگری نیز دارد که بررسی آن در این مقال نمی گنجد.
یکی از موارد ناهنجاری در تعیین نرخ اجاره بها توسط موجر که نقشی اساسی در این بازار ایفا می کند میزان سود بانکی است. بسیاری از مالکان همواره دلیل افزایش اجاره بها را به بهای ملک خود مرتبط می دانند و سرمایه گذاری مبلغ ملک خود در بانک را همواره به صرفه تر از دریافت اجاره بها بیان می کنند و از طرفی در مواقع کاهش سود بانکی با کاهش مبالغ ودیعه اجاره بهای بیشتری را به جبران آن کاهش طلب می کنند که این روند همیشه به ضرر مستاجر است.
بر اساس استاندارد های جهانی به طور متوسط یک فرد با درآمد ۵/۵ سال فعالیت خود باید بتواند برای خود مسکن خریداری کند. در صورتی که در کشورمان این عدد برای جامعه کارگری و حقوق بگیران متوسط در شرایط ایده آل بیش از ۲۰ سال می باشد که فاصله ای قابل توجه است و در نتیجه آن هر روز بر تعداد اجاره نشین ها افزوده می شود.
در بسیاری از کشور های دنیا با استفاده از ظرفیت بازار رهن ثانویه مسکن، افراد با پرداخت مبلغ اولیه اندک و بازپرداخت الباقی به صورت اقساط صاحب خانه می شوند. در کشور ما این موضوع در بند دوم از ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ابلاغی سال ۱۳۸۷ تصریح شده است که به دلیل برخی موانع حقوقی با تاخیری چند ساله، اواخر سال ۹۴ مجوز اولیه انتشار اوراق بهادار رهنی صادر شد. هم اکنون حجم این بازار در کشور کمتر از ۱۰ درصد است. در صورتی که سهم این بازار در کشور های توسعه یافته بیش از ۴۰ درصد و در برخی کشور ها ۱۰۰ درصد از تولید ناخالص داخلی بازار رهنی است.
به صورت کلی قانون گذاران و متولیان حوزه مسکن باید به این مسئله که در اقتصاد کشور ما حقوق اجاره نشین ها رعایت نمی شود و اقتصاد اجاره نشینی به نفع موجر و در مقیاس بزرگتر به نفع سوداگران بازار مسکن است توجه ویژه داشته و از تمام ظرفیت ها برای اصلاح وضع موجود استفاده نمایند.
